房地产:跨越转轨周期

小柚财经:房地产:跨越转轨周期

  政策面:住宅业务全面调控,多元业务频获支持。年初至今新一轮住宅地产全方位、全主体收紧政策陆续出台,包括:购房者(限购等)、房企(三条红线)、金融机构(贷款集中度管理)、地方政府(集中供地)。其中,需求端,调控已达到历史最严阶段,但需求依然保持韧性,并随着人口年龄结构上移、高等教育人口占比提升、以及家庭小型化加剧,房地产消费将出现结构性红利,同期多元业务也频获政策支持(物管、商业、REITs等);供给端,调控也不断升级,资金端的三条红线和贷款集中度管理抑制行业过度加杠杆冲动,土地端的集中供地意在降低土地市场热度,供给的持续调整导致周期规律变化。我们认为,供需两端的变化将重塑行业格局,行业将由杠杆驱动向运营驱动转变,具备永续经营能力的优质企业将获得更大成长空间,而稳健企业融资集中度大幅提升则是印证。

  基本面:销售强劲高位放缓,投资前端弱后端强。销售端,上半年销售表现强劲,并呈现去化率改善、房价上涨趋势,其中拿地少、开工少、销售多则造成了低库存下的深度去库存;展望下半年,综合考虑前5月靓丽销售的好基础、以及信贷收紧和基数快速走高,预计后续销售增速将逐步放缓、但仍将保持一定韧性,我们上调2021年销售面积同比预测至增长5.6%、销售金额同比预测至增长12.2%。投资端,上半年投资保持强势,并呈现出拿地开工偏弱、施工竣工偏强,符合我们年初“投资前端偏弱、投资后端偏强”的判断;展望下半年,三条红线扩围背景下我们维持年初判断,拿地开工偏弱、施工竣工偏强,但考虑到低库存下补库存需求加强或推动三季度开工阶段性修复,我们上调2021年投资同比预测至增长10.8%,其中上调新开工同比预测至增长1.9%、维持竣工同比预测为增长12.0%。

  两集中:意在降温但收效甚微,政策亟待回归初衷。上半年,集中供地政策本意为降低土地市场热度,但从目前第一批集中供地来看,收效甚微;大部分城市地价创新高,溢价率进一步升至15%、隐含毛利率则进一步降至17%,土地市场的火热并没有得到抑制,“三稳”也没得到实现。值得关注的是,商业地产的拿地优势明显,华润、龙湖、新城等房企拿地毛利率均超21%。展望下半年,我们认为,一方面,预计后续地方政府“价高者得”的供地政策或将向“非价高者得”转变,如北京和上海等规则,另一方面,房企拿地需求和房企资金阶段性双旺的局面,随着房企资金地进一步趋紧以及中尾部企业的出清,预计后续行业内卷化的格局也将有所改善,综合之下,预计今年第二批、第三批集中供地的地价将有所控制、房企毛利率也将有所改善,真正达到房住不炒的意图。

  多元化:多元业务焕发光彩,基本面政策面共振。我们认为,目前房地产多元化业务进入了基本面和政策面共振发展的阶段,预计后续也将更焕发光彩。其中我们看好:1)物业管理:行业的职能正由传统基础服务逐步演化为同时具备准公共服务、消费、资产管理三大属性的综合角色,并且上述三大属性也将分别赋予物业管理行业持续政策支持、持续成长性、打开提价空间三大优势;2)商业地产:我们测算得到2030E中国购物中心销售额11.9万亿元/GRA9.1亿平/租管费1.8万亿元,分别相当于2020年的3.1倍/1.9倍/3.9倍,乘风消费长风、发展空间巨大;3)物流地产:我国目前人均物流地产面积仅0.7平,是美国的1/5,并且我国电商销售体量大、增速高,这将推动高端仓储需求持续释放,而公募REITs推出也将助力发展,预计后续物流地产发展空间广阔。

  投资建议:跨越转轨周期,重估长期主义,维持“看好”评级。我们认为,三条红线等供给端调控的不断升级推动房地产行业呈现新周期规律,同时人口结构的多维度变化则正推动房地产需求呈现结构性红利,供需两端的变化将重塑行业格局,也决定了行业处于转轨周期阶段,具备永续经营能力的优质企业或能穿越周期、获得更大成长空间。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:购物中心:新城控股;住宅开发:万科A、金科股份、金地集团、保利地产。

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